住建部發布的強制性文件《民用建築通用規範》，本月起正式實施。與之同步，浙江省《關於調整〈建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程〉有關技術標準的通知》也正式實施。
建築面積，包括套內建築面積和分攤的建築面積。套內建築面積，簡單來說，就是業主專有的部分，關上家門就是套內建築面積。而大家分攤的面積則屬於業主共同所有，並非專有，比如樓道、電梯、一層大廳、物業用房等。
層高方面
優化前：結構層高在2.20米以下的建築空間按1/2面積計算。
對形成建築空間的坡屋頂，結構淨高在2.10米及以上的部位應計算全面積；結構淨高在1.20米及以上至2.10米以下的部位應計算1/2面積。
優化後：結構層高或斜面結構板頂高度小於2.20米的建築空間，不計算建築面積。
陽臺方面
優化前：綜合考慮陽臺是否為住宅套內、結構層高是否達到2.2米、陽臺對外敞開面有無柱圍合等多項因素計算建築面積。
優化後：封閉式陽臺，按其外圍護結構所圍空間的水平投影面積計算建築面積，也就是封閉式陽臺算全面積；不封閉的陽臺，按其外圍護設施所圍空間水平投影面積1/2計算建築面積。
注意：1.陽臺是否封閉是以原始規劃設計為準；2.住宅陽臺仍需按《規程》控制指標。
出挑部分下部空間
優化前：《規程》《通知》都沒有明確規定。
優化後：建築出挑部分的下部空間，不計算建築面積。
這次規則的改變，購房者特別關注陽臺的變化。
對於封閉式陽臺算全面積這事，不少已經買房的購房者發出了疑問。
“我買房的時候，全封閉陽臺就算全面積的呀！這怎麼算新規呢？”
實際上，杭州的陽臺面積計算方式，發生過三次變化。
第一階段：2018年之前，封閉式陽臺算全部面積，不封閉陽臺算一半面積。
第二階段：2018年7月1日-2023年2月，當時浙江省出臺了一個建築工程建築面積計算和竣工綜合測量技術規程，這個規程裡明確，不論陽臺封閉與否都算一半面積。
第三階段：2023年3月之後，封閉式陽臺算全部面積，不封閉陽臺算一半面積。
因為今年3月1日開始執行的民用建築通用規範是一個國家標準，浙江要和國家統一標準。
而且，陽臺之前是採用建築物主體結構為界的計算界面，主體結構跟陽臺是否封閉沒有關係，但在樓盤設計中，同樣的界面有些會包陽臺，有些不包陽臺，實際可利用空間是不一樣的。
簡單來說就是不夠透明，這也就有了開發商“偷面積”這一“賣點”。所以新規直接要求陽臺按封閉與否來算。
新規對於得房率影響最大的是封閉式陽臺，如果一套100平方米三房戶型，連通式陽臺的面積大約10平方米，按原標準只計5平方米建築面積，現在10平方米全部計入建築面積。相當於實際套內面積不變的情況下，建築面積從100平方米變成了105平方米。如果這是一套3萬元/平方米的新房，就要為陽臺多付15萬元。
其實杭州的樓盤中，開發商直接做封閉式陽臺的樓盤非常少。大多是購房者裝修時自行封閉。很多樓盤還會發生物業不同意封閉陽臺的糾紛。
然而，現在有部分板塊要求開發商必須建造封閉式陽臺。勾莊、雲城等板塊就有這樣規定。
拿勾莊板塊來說，拍地時要求所有商品房都要做公建化外立面封閉式陽臺。例如燕語海棠軒就要求封閉式陽臺。
所以，未來購房者在雲城、勾莊等板塊購房，可能就要多花一筆錢了。
未來科技城和良渚板塊，目前還不是全面要求封閉式陽臺。
比如楓汀雲邸的項目規劃條件是封閉式陽臺，而杭與城不是封閉式陽臺。
而在2月27日的兩組土拍，濱江良渚地塊的項目規劃條件中，明確提出“公建化加封閉式陽臺”，而建發地塊則沒有這種要求。
3月1日也是個時間節點。比如中豪勾莊地塊，因為土拍時要求設置封閉式陽臺，而該地塊是在3月1日之後進行設計，那麼也得按新規計算。
一位深耕杭州的開發商表示，新規其實對開發商的影響更大，對房屋的得房率、容積率都有影響。
杭州樓盤品質和得房率一直走在全國前列。公建化外立面原本是多方共贏的選擇，不僅為業主省去了包陽臺的麻煩，也避免了交付後業主為“包不包陽臺”吵翻天，還保障了交付後不會因為亂包陽臺造成外立面顏值崩塌。
《民用建築通用規範》實施後，公建化外立面在杭州是否要繼續推進？是否會做調整？這位開發商表示，“大家都在觀望中”。
關於新規，杭州住建部門的工作人員表示，住建部公佈的《民用建築通用規範》主要是針對建築設計和工程的標準化規定，而購房人房產證上的面積以及實際買房要花多少錢，其主要依據則是房產測繪部門出具的測繪報告。
目前，各地相關部門會依據自然資源部發布的《房產測量規範》等文件來制定測繪依據，正因為測算標準不統一等因素，購房者在買房時常常遇到這樣的情況：樓盤預售時開發商給出的建築面積，與收樓時測繪部門實際測算的建築面積有一定偏差。
所以目前杭州的房產測繪標準沒有變，則不影響購房人最終付出的房款。
總體來說，住建部實施的新規範與各地正在執行的房產面積測繪規範相差並不多。由於該標準是建築規範，而不是測繪規範，在測繪規範未變的情況下，不會實際增加公攤面積。
橙柿互動·都市快報記者 嶽雁