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昨天，幾乎全杭州市民都在談論同一個話題，那就是一大早出臺的樓市新政。
1.限購區域調整為：上城區，西湖區，拱墅區，濱江區。
本地戶口：可買2套（單身也可買2套，外地父母來杭投靠子女，落戶即可買2套）；
外地戶口：在杭只要有社保/個稅記錄，就可以買1套。
限購區域買房：只查限購區域內的房子。非限購區域的房子不算。
2.非限購區域調整為：餘杭，蕭山，臨平，錢塘，臨安，富陽。
本地/外地戶口：購買套數不限，但貸款還是限制2套；
在非限購區域買房，只查購房所在區的房子。
3.法拍房：沒有購房條件限制，不限購。
4.增值稅有變化。
非限購區域：滿二年免徵（不看是否唯一）
四個限購區域：滿二年唯一免徵（看限購區域是否有房）
5.新房搖號棄選，沒有次數和時間限制。
6.二手房公積金貸款，房齡加上貸款年限，不超過70年（以前是不超過50年）。
7.房貸利率調整：限購區域首套首付25%，二套35%，二套利率4.5%。非限購區域首套首付20%，二套30%，二套利率4.4%，昨起執行，按網籤時間為準。
其實，杭州這兩年根據市場情況，已經進行了多頻次、小範圍、精細化的調整。
比如限購區域，去年9月，餘杭區仁和街道、徑山鎮等鎮街放寬限購。今年上半年，餘杭區限購放寬圈擴大到瓶窯鎮，中泰、閒林街道。
在新政前，杭州富陽、錢塘、臨平三區全域以及蕭山、餘杭兩區的部分區域就已實施差異化購房政策，非本地戶籍的購房門檻已降至1個月社保。
而杭州本次新政，將非限購區域徹底“擴大”，即蕭山、餘杭兩區全面放開。
此次新政的重點，就是要降低購房成本，讓更多有意向的購房者買得起房。此番政策信號釋放，也是建立信心，讓樓市迴歸健康發展之道。
9月份，全國絕大部分城市更新了樓市政策。尤其是二線城市，成都、南京、長沙、青島等城市全部放鬆限購。一線城市的廣州也大幅度放開了限購、限價政策。
浙江省內，嘉興、寧波、紹興、海寧、台州也相繼推出了樓市新政。
效果還是不錯的。上海執行了認房不認貸後，對上海改善市場起到了明顯的拉動作用，9月市場成交開始回暖；廣州認房不認貸疊加鬆綁近郊限購，外地投資湧入，終於走出低迷，9月廣州新房成交6338套，比8月（4297套）環比增加47%。
當前，杭州樓市整體行情疲軟，新房總體去化慢，二手房交易量不大。實施認房不認貸等政策後，很多房東選擇置換改善，整體掛牌量有一定上升。
價格方面，杭州貝殼研究院數據顯示，近一個月調價的房源中，降價房源比例超過90%。這意味著，目前的二手房市場中，房東幾乎都在降價。
目前，杭州二手房市場不僅庫存較高，而且去化情況不太理想。9月杭州二手房帶看量增加了1.3倍，但成交量卻較8月下降了6.14%。
昨天新政出臺後，一些房產中介覺得未達預期，因為本次對於二手房，並沒有“刺激”政策。
實際上，本次新政在支持剛性和改善性住房需求方面，還是很給力的。不僅增加了主城區購房名額，還強調了差別化信貸政策，新房市場熱鬧了，自然也會帶動二手房市場。
一個重點是，在非限購區域，二手房增值稅變成了“滿二免徵”。也就是說，辦出房產證滿兩年後，非限購區域的二手房就沒有了增值稅，實實在在省下了一大筆二手房交易稅費。
另一個重點，是“按區認房”。特別是非限購區域，每個區首次購房都認作首套房，配合非限購區域首套首付20%的信貸政策，將大大刺激購房者的熱情。
意向購房者和房東們昨天坐不住了，迅速開啟“全民諮詢”模式。很多銷售、房產中介，尤其是涉及非限購區域的，都有點分身乏術了。
接下來，一手房和二手房的市場走勢如何？對於購房者和房東，又有哪些影響呢？
“老同學，杭州出臺樓市新政啦？能否請教幾個問題？”一早，從事房產行業的老裴就收到了大學同學的私信。
前來諮詢的李女士是老裴大學同寢室室友，一直在紹興工作，女兒在杭州讀大學。考慮到畢業後女兒可能會留杭發展，李女士想提早給女兒在杭州買套房。
根據2021年杭州出臺的房產政策，新落戶家庭在杭州買房，加上了社保年限要求。李女士的女兒是在校大學生，沒有交社保或個稅，因此一直沒有購房資格。
這次新政後，女兒的大學生集體戶口也可以買房了，新政明確：本市限購範圍內，本市戶籍家庭限購2套住房（含新建商品住房和二手住房）。
激動的李女士已經想好了，近期儘快賣掉一套紹興的房子，然後和老公跑來杭州，給女兒看房、買房，順便和老同學老裴聚聚，取取購房經。
小馬2019年7月落戶杭州，是一名“新杭州人”。前幾年她和家人在蕭山區買了一套商品房。根據“新落戶不滿五年限購一套房”的老政策，她原本最早也要到2024年7月才有購買第二套房的資格。
“其實今年杭州也有很多板塊放鬆限購了，這些地方我是可以買的。但覺得那些地方還比較偏，就沒下定決心。”小馬慶幸自己的冷靜，“現在新政出了，我能買的地方多多了！”
小馬有兩個方案：一是在蕭山區再買一套房子給父母居住，二套房首付比例3成，利率只要4.4%；第二個方案是在隔壁濱江區買一套，優勢是可以享受首套房待遇——首付2.5成，利率4.2%。
和小馬一樣，不少原本被限購，昨天卻突然收到“房票大禮包”的購房者十分驚喜，很多一直“潛水”的網友都在購房群裡“冒泡”了：接下來去哪裡搖號，趕緊告訴我！
“國慶長假，帶看量還不錯，但有個問題很突出——買家只看不買。”拱墅區拱宸橋板塊中介門店曹店長告訴我們，新政出來前，買賣雙方一直在進行心理博弈戰，經常陷入膠著狀態。“新政傳聞一直有，大家都在等落地。賣家希望限購取消，房價能往上走；買家則考慮更現實的問題，信貸政策會不會進一步放寬，這關係到他們的首付和接下來每月要還的房貸。”
昨天早上政策“靴子落地”，讓大家心裡都有了底，“比傳言中的溫和一些，不是急轉彎。”曹店長認為，可以預見的是，訴求比較強烈且誠意度高的房東和購房者，很可能會迎來新一輪的密集面談和成交。
“看到新政，我就轉發了朋友圈，寫上了‘杭州重磅樓市新政，有不明白的可私信諮詢我’。”蕭山區錢江世紀城板塊資深中介林軒說，剛發朋友圈，微信立馬被私信擠爆了，“給一個客戶的文字還沒回復完，另一個語音電話就來了，語音剛說了沒幾句，電話又進來把語音截斷了。”林軒說，這景象好似回到了3年前樓市火熱的時候，手機幾小時閒不下來，都打燙了。
一番溝通下來，他發現很多房東的心態變化較大，“想要待價而沽了”；但另外一邊，大部分購房者可不買賬，一聽有漲價的勢頭就不幹了，“房子有的是，想漲價我換別的”。
“因為一手房的吸引力更大，除了上城、拱墅、西湖、濱江區這四區，其他區一手房限購放開，像蕭山區已經不限購了，大家都準備去排隊搖號了。”林軒說。
專注杭州市中心學區房的經紀人小喬告訴我們，新政前，有些家長是買過蕭山、餘杭、富陽房子的，如果不把原先的房子賣掉，是沒有“房票”的。新政後，他們眨眼就擁有了購房資格，“我手頭一些家長已經明確鎖定了市中心的中小套房源，想在近期買下來。不過大面積、老小區的房源，仍然沒有人問津”。
小喬認為，新政後，二手房在學區、地段、房源品質這些方面有核心競爭的，影響不大，如果核心競爭力偏弱，則有下行趨勢。“信貸政策放鬆後，二手房使用公積金年限由不超過50年延長到不超過70年，對學區支持很大”。
10月份杭州預計48盤開盤
專家預測本月市場明顯回暖
杭州房地產業內人士普遍認為，就10月來看，杭州的樓市會很熱鬧。
杭州貝殼研究院院長上官劍預測，杭州房地產市場10月份將迎來明顯回暖，四季度保持平穩復甦態勢。
他認為，限購範圍縮小，充分體現了杭州因區施策，一定程度上保護了這些區域的剛需和改善型需求。同時，更多非戶籍人口納入樓市需求中，進一步釋放了寬鬆的環境，再加上，房貸新政也極大降低了購房門檻和購房成本。“杭州這次新政全方位釋放了樓市需求，利於新房銷售去化，推動二手房的活躍度，實現市場進一步良性循環”。
一家房企在杭項目的營銷負責人表示，這次杭州樓市新政，核心就是放開限購，連杭州人的“宇宙中心”錢江世紀城（奧體），以及杭州新中心之一的未來科技城都放開了限購。“以前買不到錢江世紀城的一手房，是因為社保年限低；以後買不到錢江世紀城的房子，很可能是因為中籤概率太小——畢竟要跟全國的購房者競爭了！”
10月份杭州預計48盤開盤，首開樓盤不少，比如備受關注的錢二板塊的綠城芝瀾月華軒，濱江區的平暉府、攬暉美寓，臨平喬司的春曼雅廬等。
目前只要交了社保，就擁有在杭州主城區買房的資格，由於搖號“拼社保”機制沒有變化，又有新房票入場，所以熱門樓盤的難搖程度，必然再度上升。
在新政的刺激下，這些樓盤去化情況究竟如何？新政落地，你是否突然多了一張房票？這會改變你的購房計劃嗎？
昨天杭州房產新政出臺後，有不少網友留言諮詢，我們將熱門問題做了總結回覆。
網友“蘋果大王”：我現在在西湖區有一套房子，在餘杭區也有一套。那麼新政後，我是否多了一張房票？
答：沒錯，餘杭區屬於不限購區域，不會佔用你的房票。目前你在限購的四區中，擁有再購買一套的資格；在非限購區域，就可以隨便購買了。
網友“冰冰語冰”：感覺這個政策對於二手房並沒有太大利好啊？
答：其實不然。不能忽略“非限購區域滿二免徵，並且不看是否唯一住房”這條政策。
參照這個標準，包括奧體板塊、未來科技城板塊在內的全部杭州非限購區域，均只需持房產證滿2年，就不用繳納增值稅了。對於購房者和售房者來說，購房成本將大大節省。
而且這幾個熱門的非限購板塊，次新房非常多，又不用參與搖號，在二手市場的競爭力大大增加。
網友“海波”：新政出臺後，是不是幾大熱門板塊都不限購了？特別是奧體，我外地戶口也可以購買了？
答：一場體育盛會，加上中秋國慶長假，讓杭州迎來了來自世界各地的觀眾、運動員、遊客，奧體板塊關注度也再次攀升。
杭州市文化廣電旅遊局的數據顯示，假期前3日，杭州全市各景區景點、鄉村旅遊點共接待遊客470.45萬人次。
特別是整個奧體、錢江世紀城板塊，包括市北板塊，亞運期間二手房帶看量翻了3倍以上，可以說，不缺熱度和購買力，缺的只是一張房票
本輪樓市新政出臺，對錢江世紀城、奧體和未來科技城、雲城範圍，都是超大利好。這幾個板塊本來在外地人中認知度就非常高，眼下買房不再受套數、戶口和社保等限制，而且如果是首次在餘杭、蕭山板塊購房，還可以享受首付20%的新政策。這兩個板塊的市場反應將是非常積極正向的。
網友“cathy”：我不太懂“按區認房”這個概念，是每個區都可以買房的意思嗎？
答：“按區認房”要結合“限購區域首套首付25%，二套35%，二套利率4.5%。非限購區域首套首付20%，二套30%，二套利率4.4%”這個信貸新政一起來看，裡面隱藏著很大的紅利。
簡單地講，就是各區管各區：限購區域和非限購區域，住房情況互不相通。非限購區域內的蕭山、餘杭、臨平、錢塘、富陽等各區之間，也互不相通。
舉個例子，你在奧體和未來科技城各有1套房，在限購四區無房，現在想在濱江區買房，可享受首套房待遇（首付比例、利率等）。
又或者在錢塘區有房，蕭山區無房，想到奧體買房，信貸也是首套房待遇。
再比如，你在拱墅區買了一套，在餘杭區買了一套，在蕭山區買了一套，那這三套房，都算首套。
但如果你在拱墅區有一套房，想到西湖區購房，這兩個區都屬於限購區域，那麼西湖區的這套房，就屬於二套房了。
橙柿互動·都市快報 記者 嶽雁 陸丹 許暉
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