“低首付！”
“首付直接送，不用還！”
近期，部分地區樓盤傳出上述營銷信息。
中國證券報·中證金牛座記者調研瞭解到，“零首付”“低首付”主要有兩種實現方式：一是開發商做高合同價格，幫助購房人獲得更高額度按揭貸款；二是開發商先行墊付首付款。但“零首付”也暗藏法律和財務風險。
開發商花樣繁多
據瞭解，在“零首付”“低首付”實際執行過程中，開發商提供了首付分期、做高房價兩種途徑。在做高房價的過程中，開發商還可能和購房人簽訂“陰陽合同”。
廣西南寧某樓盤銷售人員李女士告訴記者：“首付分期就是開發商先墊付首付款，然後購房人和開發商雙方具體約定怎麼分期，在交房前還清就行，然後客戶正常還貸款。”
還有“低首付”的形式。“通過做高合同價格獲取更高貸款。比如100萬元的房子，合同價做成140萬元，假設銀行貸款98萬元，那麼購房人只需要支付2萬元首付。”重慶北碚一位房產中介告訴記者。
業內人士透露，為順利實施“零首付”“低首付”，部分開發商還可以和投資者簽訂兩份合同：一份以實際房價簽訂，是購房者的真實購房價格；另一份以較高房價簽訂，是購房者向銀行申請按揭貸款時提供的證明材料。
暗藏財務和法律風險
專家表示，“零首付”“低首付”在後期可能會加重財務負擔，甚至引發法律風險。
一是房貸月供提高，且房貸期限越長負擔越大。“做高合同價之後，購房人的貸款金額也比較高，月供相對來說也會高一些。”李女士表示，如果購房人首付款足夠，建議不要採取“零首付”的形式。
二是存在合規問題，存在被銀行斷貸、被監管部門處罰的可能性。若房產交付存在問題，投資者的風險就會更大。
至於“陰陽合同”，北京金訴律師事務所主任王玉臣警告稱：“簽訂虛假合同是違法行為。一方面違反了商品房銷售的相關規定，沒有如實備案；另一方面，通過這種方式騙取高額貸款，違反了銀行按揭貸款的相關規定，涉嫌騙貸，一經發現，銀行不會進行放貸。即使已經放貸，往往也會直接解除按揭貸款合同，要求提前償還全部貸款。”
