2023年5月18日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產上市公司研究成果發佈會暨第二十一屆產城融合投融資大會”隆重召開。
自2016年以來，中指研究院已連續第八年開展“中國產業新城運營商評價研究”，並進一步優化適用於國內產業新城運營商發展特色的研究方法和評價指標體系，從產業發展、城市建設、企業經營能力三方面進行綜合評價。我們通過發佈產業新城運營商綜合實力評價研究，深入挖掘行業標杆運營商的發展價值和成功經驗，梳理行業運行規律，以期為產業新城的各類參與主體帶來更多借鑑，推動行業持續健康發展。
2022年《政府工作報告》強調，“深入實施創新驅動發展戰略，鞏固壯大實體經濟根基”，將促進產業園區發展。行業發展出現新動向，如特色主題園區、輕資產運營、綠色發展等，產業園區開發運營企業需要思考與謀變以適應新形勢。2023年“十四五”發展規劃逐步落地，各地紛紛推進“主題產業園區”建設，產業新城正從“大而強”專向“特而專”，運營商打造“專精特新”產業項目。在區域協同發展的大趨勢下，項目運營的成功與否直接決定了項目未來的發展態勢，因此優秀產業新城及運營商的發展經驗更值得借鑑。
1．產業定位：聚焦城市群優勢資源，打造“專精特新”特色產業形成差異化優勢
從調研結果來看，產業新城運營商在進行產業定位時，聚焦區域優勢資源，針對區域協調發展要求打造特色產業園區，實現產業能級的提升。在產業定位過程中，一方面，“十四五”規劃逐步落地，各城市群推動城市群一體化發展，全面形成“兩橫三縱”城鎮化戰略格局，以協同發展、錯位競爭為特徵的產業集群發展日益凸顯。運營商在區域協同發展的大趨勢下，產業定位聚焦城市群內的優勢資源，加快主題園區要素融通。另一方面，加大培育專精特新新產業生態，高效配置產業用地，整合資源通過專業化、特色化的項目打造差異化優勢。
一方面，園區運營企業應緊跟政策導向，聚焦城市群內的優勢資源，結合區域發展需求及自身資源稟賦，實現產業新城的項目規劃。2022年，區域發展規劃更加註重區域間的協同一體，城市群、都市圈等將獲得更大的發展空間。以長江城市帶為例，長三角城市群、長江中游城市群、成渝城市群通過優化長江經濟帶城市群佈局，堅持大中小結合、東中西聯動，依託長三角、長江中游、成渝這三大城市群帶動長江經濟帶發展。
另一方面，運營商加大培育專精特新、綠色低碳產業生態，高效配置產業用地，基於產業升級著力打造專業化、特色化的項目，實現差異化優勢。其一，運營商強化頂層設計能力，集聚核心要素，通過專業化、特色化運營服務方案加大培育專精特新產業生態，助推區域特色產業升級發展。其二，運營商聚焦綠色低碳，進一步完善綠色建築示範指標體系，推進區域規劃、設計、施工、運營管理、建築拆除的全過程綠色化、低碳化進程，通過數字技術賦能園區綠色化轉型。
2．產業招商：智慧大數據平臺精準招商，強化多鏈驅動深耕產業鏈招商
從調研的結果來看，產業新城運營商在產業招商上，一方面，藉助產業大數據中心、智能管理平臺等手段，打造產業圖譜、產業地圖從而勾勒目標企業畫像，打通招商線上線下全流程操作，實現招商地圖、產業配套、營商環境、品牌形象等招商資源的可視化，精準招引從而提高園區招商能力和成功率；另一方面，深耕產業鏈招商，強化多鏈驅動，重點扶持鏈主企業從而延鏈補鏈，提高產業園區綜合競爭力。
一方面，運營商以以智慧園區平臺賦能招商，實現園區360°全景漫遊、精準定位客戶需求持續完善數字化招商服務。其一，運營商優化線上數字招商系統，打造創新產業數字化基地，進一步優化產業招商功能。其二，運營商自建大數據多維度研究體系，分析目標客戶擴產投資的動機和能力，實現精準招商的同時，為企業客戶提供專業顧問服務，有效保障導入產業的高品質。
另一方面，以產業鏈為核心抓手，聚焦“鏈長”上下游產業及相關配套環節入手，引進各個環節優質供應商，不斷增強產業聚集效應。其一，產業新城運營商為基於企業發展的需求，不斷優化產業服務，協同地方政府制定有針對性的產業政策，並做好產業鏈招商，構建產業生態。其二，採取以商招商、全民招商、資本招商等方式突出抓好招引強鏈延鏈，招引優勢企業入駐，強化當地產業優勢。其三，運營商基於產業鏈資源整合力，重點扶持鏈主企業延鏈補鏈，提高產業綜合競爭力。
3．產業培育：“服務平臺+產業基金”賦能產業培育聚智增效
2022年全國兩會提出，要繼續鞏固壯大實體經濟根基，深入實施創新驅動發展戰略，加強國家實驗室和全國重點實驗室建設，發揮好高校和科研院所作用，加快建設世界重要人才中心和創新高地，著力培育“專精特新”企業，大力推進智能製造，加快發展先進製造業集群，實施國家戰略性新興產業集群工程。從今年的調研情況來看，產業新城運營商繼續強化內部平臺的增值服務，一方面，運營商打造產業服務體系，以“中心+平臺”的模式，圍繞園區企業的全生命週期需求，全方位對接多層次多維度服務方案；另一方面，運營商持續深耕全產業鏈的投資基金，以“直投+基金+資本”的方式，不斷強化產業集聚效應和規模效應，帶領園區企業“加速跑”。
2022年兩會期間，數字經濟、智慧城市再一次成為各界關注的焦點。3月《政府工作報告》再次明確指出，要建設數字信息基礎設施，推進5G規模化應用，促進產業數字化轉型，發展智慧城市、數字鄉村。在政策紅利不斷釋放，同時以物聯網、人工智能為代表的高科技被不斷定位為全球經濟轉型引擎和方向的今天，智慧城市及其中的領頭羊企業或將迎來爆發式成長。在智慧城市建設的推動下，產業新城向著智慧化、創新化、科技化的方向轉變，不僅限於對產業新城的有效管理，更重要的在於實現與智慧城市規劃的高度融合，驅動城市智慧化發展。
產業新城運營商響應國家號召，緊跟政策導向，在城市基礎設施方面，完善城市交通路網，注重城市生活圈的打造，同時不斷提升園區內配套設施建設，整合教育、醫療、綠化、商業等多方面資源；在生活宜居方面，建築建造方式更加綠色化、低碳化、智能化，綠色建築全產業鏈逐步完善，加快推動數字產業綠色低碳發展，推動數字技術賦能行業綠色化轉型。
1．經營規模：整體規模持續提升，產業新城業務能力突顯
企業研究：https://www.cih-index.com/
從總資產增速來看，2022年，隨著產業新城步入“運營為王”的時代，運營商資產增速整體呈上升趨勢， 運營商升級發展戰略，積極適應科技創新範式變革，以產業投資帶動產業發展。
從營業收入來看，2022年，產業新城運營商營業收入波動較大。一方面，產業投資板塊持續發力，帶動園區開發業務發展；另一方面，因疫情導致2022年上半年開工及竣工進度擱置，影響產品銷售與結算進度；同時受市場波動因素影響，產業投資基金的投資收益及金融資產公允價值變動損益同比有所減少。
從收入結構來看，2022年，產業新城運營商積極進行業務結構調整，進一步加大投資業務，收入結構逐步多元化，部分企業園區開發與運營業務板塊的營收增速明顯高於社區開發與運營板塊。
2．盈利能力：淨利潤波動較大，產業投資為主要影響因素
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產業投資收益為運營商淨利潤增長主要動力。從盈利規模看，運營商淨利潤規模在5-20億元之間，只有招商蛇口淨利潤超過50億元。隨著運營商業務從房地產銷售收入向產業運營的成功轉型，產業新城投資收益和租賃收益成為淨利潤的重要來源，產業投資存在明顯的週期性和不確定性，因此，運營商在淨利潤增長方面也表現出明顯的不穩定性。
3. 融資能力：基礎設施公募REITs打通“投融管退”全鏈條
公募REITs破百億，優質園區企業輕資產發展模式進一步優化。2022年全年，產業園REITs從2021年末的4只增至8只，在管建築面積增加到184萬㎡，同比增長119%，資產管理規模從不足百億增至150餘億元。多地方大力推進產業園REITs發展並將產業園區作為試點突破首選，在盤活園區資產的同時助力新園區建設。除已發行的北京、上海、深圳、蘇州、合肥及杭州外，廣州、南京、武漢、西安等城市的園區也在積極推進產業園REITs的發行工作，園區REITs落地數量有望進一步增加，產業新城開發可持續發展模式進一步優化。
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4．財務穩健性：強化產業運營能力，資產負債率保持低位
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資產負債率持續維持在較低水平。不同於房地產開發企業，產業新城運營商以產業運營為核心，以長期投資回報為主線。2022年，產業新城運營商持續增強產業投資孵化能力，增值業務佔比逐年提升，負債水平仍舊維持在較低水平。
2022年1月，工業和信息化部印發《關於促進製造業有序轉移的指導意見》，明確引導勞動密集型產業重點向中西部勞動力豐富、區位交通便利地區轉移。促進技術密集型產業向中西部和東北地區中心城市、省域副中心城市等創新要素豐富、產業基礎雄厚地區轉移。2022年，承接產業轉移成為二三線城市經濟發展的焦點之一。多個城市搶抓城市群區域協同發展機遇，積極承接重點城市產業轉移和科技成果轉化，推動區域經濟高質量發展。隨著重點城市群區域發展格局戰略的實施和經濟結構調整、產業轉型升級，尤其是新興產業的迅猛發展，為二三線承接城市群外溢產能帶來眾多商機。由於土地等資源日趨緊張、環境壓力加大、勞動力成本上升等因素影響，重點一二線城市需要通過梯度轉移實現產業優化升級。各地政府創新體制機制，支持重點城市周邊地區更好承接核心城市產業有序轉移，促進區域產業融合、協同發展，加快形成主體功能明顯、優勢互補、高質量發展的區域經濟佈局。因此，產業園區運營商根據區域發展需求制定園區主導與特色產業，引導企業“退城入園”和園區間轉移，逐步實現“一園一主業”，打造專業化、特色化產業集群。
數據來源：科學技術部火炬高技術產業開發中心，中指研究院綜合整理
1、合作主體持續多元，多種形式的跨區域產業合作促進共建園區
為搶佔產業發展紅利以及提升項目發展質量，運營商與多元主體合作，不斷拓展合作深度廣度，進而提升項目發展水平。其一，運營商牽手產業龍頭企業，量身定製產業發展空間；其二，運營商與研究所合作，深挖產業發展潛力；其三，產業新城運營商與政府合作，推動區域經濟高質量發展。合作共建產業園區是城市群產業協同發展的突破口和抓手，通過集中選取一些有特色、有條件的承載地，讓它們率先產生成果，發揮示範和集聚作用。
2、特色產業園區打造“專精特新”，促進產業集聚發展，賦能產業轉型升級
“專精特新”企業是指具有“專業化、精細化、特色化、創新型”發展特徵，長期專注細分市場、創新實力較強、配套能力突出的企業。2022年以來，政策不斷加持下，建設認定一批“專精特新”產業園，加快“專精特新”企業集聚發展；支持“專精特新”產業園提升服務功能，鼓勵產業園區引進重點項目和企業，培育和壯大重點產業集群已經成為國內部分城市推動“專精特新”企業集群集聚的一種選擇。如重慶兩江新區認定金泰產業園、大地企業公園等四個園區為為“專精特新”產業園等。
在此基礎上，一方面，產城運營商聚焦專精特新發展的關鍵領域和環節，在園區運營服務層面構建專門面向專精特新企業的服務框架。另一方面，在政策指引下，不僅是企業在走向專精特新，園區運營商也在打造“專精特新”運營模式。其一，賽道專業化，園區運營商通過打造主題園區，推動產業鏈上下游的中小企業規模化集聚，讓企業在產業生態中持續發展，建立穩定可觀的供應鏈需求運營商配合集中投放資源，協同政府制定政策，讓企業獲得成本可控的長期供應鏈保障。其二，運營精細化，不斷加強園區服務的數字化、智能化管理，完善園區配套建設和服務體系，在延伸產業鏈條、形成產業集群、構建產業生態的同時提升運營商資產效率。其三，資源特色化，園區運營商基於園區產業基礎、自身資源稟賦、區域市場擴張能力聚焦細分領域打造自身核心業務優勢。其四，服務創新化，運營商搭載數字化等新興技術賦能園區運營管理，通過打造智慧園區平臺帶動管理模式創新、通過REITs等投融管退模式打通輕重資產循環，創新商業模式等。
3、輕重並舉加快走向“存量運營”時代，公募REITs補強融資渠道
2022年新冠疫情對產業地產，特別是產業園區的物業供應、投資回報、產業監管與運營等方面造成多維度的影響。尤其在供給層面，一是重點核心城市產業用地的供應方面越來越稀缺，二是對產業地產投資運營企業來說，項目對政府規劃、城市更新，包括對產值稅收多元化的要求也有所增加。在此基礎上，一方面以全週期資產運營為代表的輕重並舉商業運營模式逐步成為市場的新貴，這類模式的特點是通過構建各種的產業生態及延伸的服務打造共同協力的工作機制從而實現產業園區運營商、產業方和政府三者的共贏。另一方面，產業新城底層資產種類豐富，自帶公募REITs基因，產業園區已成為公募REITs重點發行對象，補強融資渠道的同時實現產業園資本化、輕資產運作。
產業增值服務、投資孵化、資產證券化打造全週期輕重並舉戰略模式。隨著全球經濟同步放緩，產業園區運營商迫於回收週期的壓力開始探索輕資產運營，園區盈利已經逐步從物業租售為主轉向“物業租售+產業投資+增值服務”。其一，投資孵化模式，產業園區運營商通過產業孵化與投資，將園區和園區企業進行利益捆綁，實現共同成長。其二，產業增值服務輸出模式，園區運營商通過搭建各類產業增持服務平臺為企業提供全產業鏈的服務從而實現盈利。其三，資產證券化助力產業園區高質量發展，產業園區已成為基礎設施REITs試點的重要組成部分了，短期來看，具有國企背景的園區企業為主要發行主體；未來，隨著基礎設施公募REITs擴容的出臺，將會有更多企業參與其中，具有專業能力的產業新城運營商將是重要參與主體。
在此次調研過程中，我們能夠直觀地感受到產業新城運營商在產業培育方面所作的努力，產業新城逐漸由高速發展向高質量發展轉變。產業運營商充分發揮產業組織及園區運營優勢，通過管理輸出的方式賦能園區，推動園區的高質量可持續發展；在招商方面，一方面藉助產業大數據中心、智能管理平臺等手段，實現招商地圖等招商資源的可視化，另一方面自建大數據多維度研究體系，分析目標客戶擴產投資的動機和能力，實現精準招商；在培育方面，圍繞園區企業的全生命週期需求，“服務平臺+產業基金”的組合打造全方位多層次多維度服務方案。
未來，推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）、政府和社會資本合作（PPP），探索促進盤活存量和改擴建有機結合，以及挖掘閒置低效資產價值將是政府和企業在2023年的主要聚焦方向。一方面，隨著公募REITs的擴容，圍繞區域戰略產業打造優質產業載體，通過盤活存量資產為區域產業帶來新發展動能將會有更多企業參與其中。另一方面，預計更多企業將逐步轉型輕資產運營服務商，為政府提供招商引資、綜合運營與營銷推廣等服務，為企業提供選址、代建、物業、投融資諮詢等服務。
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4.28政治局會議：樓市定調不變，寬鬆政策仍有空間
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2023年1-4月全國房地產企業拿地TOP100排行榜
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中國物業管理行業 2022 年度總結與 2023 年度展望
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