今天（11月14日），以整體拍賣形式對外出售的杭州市臨平區臨平街道玖玖國際財富商業用房，經過24小時的掛牌等待之後，沒有競買方出價，最終流拍。
玖玖國際財富商業用房也就是星玖城，位於臨平東湖新城的北沙路荷禹路口，一旁就是荷禹路地鐵站，處在東湖新城內相對核心的位置，於2018年開業，不久便出現了閉店關門的情況，在一些周邊居民看來，這家商場的“存活”的時間不過幾個月。
星玖城的“窘境”或許是杭州不少社區型商業綜合體的縮影，區域內同質化商業布點密集導致競爭激烈，產權問題頻出導致經營困難，杭州究竟需要怎樣的社區型商業綜合體？
緊鄰地鐵站卻經營困難
與小業主模式導致的產權問題有關
我們總是說“地鐵一響，黃金萬兩”，在一般人的印象中，緊鄰地鐵站的商業綜合體，生意都比較好，如果有地下通道直接連通地鐵站，那對商業綜合體來說更像是一條“財富通道”。
星玖城緊鄰著荷禹路地鐵站，D出入口可與商業綜合體連通，又處在東湖新城的核心區域，一路之隔就是萬寶城，這裡大有成為東湖新城核心商圈的可能，輻射臨平城區的北部。
然而在周邊居民看來，這座商場的表現令人“大跌眼鏡”，家住合豐花苑的江先生說：“這家商場開張沒幾個月就倒閉了，我都還沒來得及去逛一逛，馬路對面的萬寶城生意似乎也不怎麼樣，我們現在要逛街，還是會去臨平銀泰城那邊，東湖新城的社區商業真不太行。”
正如江先生所說，萬寶城的經營狀況也一直處於“不溫不火”的狀態，升級成萬達廣場的過程十分緩慢，至今仍未完成升級，一位在萬寶城購置了商鋪的業主告訴我們，這與萬寶城商鋪的小業主模式有關，整個商場的商鋪分售給了不同的業主，導致意見難以統一，產權問題頻出，商場的經營也變得困難，對升級成萬達廣場也造成了阻礙。
星玖城的經營模式和萬寶城類似，同樣也是小業主的模式，雖然有更多的小業主獲得了商鋪的一些利益，但小業主之間利益難以協調且過分注重短期收益，導致商業綜合體的空間競爭同質化、所有權分散，加劇商鋪租賃困難，導致管理成本高昂，商場經營受到阻礙。
因此，業內人士認為，像星玖城這樣緊鄰著地鐵站，又處在區域內相對核心位置，卻經營困難走向閉店的情況，小業主模式導致的產權問題是一個重要誘因。
理順產權和經營模式
滿足居民基本需求
那麼，杭州究竟需要怎樣的社區型商業綜合體？什麼樣的社區型商業綜合體更適合杭州？
首先，我們得明確社區型的商業綜合體大概是什麼模樣，它一般處在一個區域的核心位置，靠近地鐵站或公交車站，交通相對便利，體量相對適中，招商品牌一般以滿足居民的基本消費需求為主，高級奢侈品等類型的品牌一般不會出現在社區型商業綜合體。
社區型商業綜合體的一個重要基礎，就是入駐的品牌能夠滿足居民的基本消費需求，我們詢問了一些杭州市民，他們普遍認為社區型的商業綜合體需要有一箇中型超市，加上一些快時尚類服飾品牌，如優衣庫等，再加上豐富的餐飲品牌和其他的一些教育、娛樂類品牌，這樣的商業綜合體就能勾起讓他們去消費的慾望。
而要滿足居民的基本消費需求，就與招商運營能力有關，這就需要理順商業綜合體的產權和經營模式。業內人士介紹，西溪銀泰城、蕭山萬象匯等杭州市內的一些商業綜合體，由商業運營公司統一運營的區域，一般經營狀況和人氣都比較不錯，而小業主自行招商運營的區域，經營狀況相對不盡如人意。
所以理順產權，找到合適的經營模式，對於社區型商業綜合體的運營十分重要，以避免出現像星玖城這樣的“窘況”。
“出圈”的社區商業有不少
它們也將帶動區域的整體發展
受限於體量和輻射面等因素，社區型商業綜合體想要“出圈”並不容易，但“出圈”的例子在杭州也有不少，如良渚的玉鳥集、濱江的時光裡，最近頗具人氣的城北萬象城，從某種意義上來說，也是一個社區型的商業綜合體。
這些“出圈”的社區型商業綜合體有一個共同的特點就是富有特色且很漂亮，比如主打城市微度假概念的玉鳥集，已成為杭州的一大打卡拍照勝地，時不時還會舉辦特色主題活動，不斷以新鮮的概念吸引大家前去消費，時光裡則是引入了不少深受年輕人喜愛的特色品牌高顏值店鋪，從而受到大家的喜愛。
社區型商業綜合體非常考驗運營的運營能力，令人欣喜的是，在杭州已有不少進階版的社區商業，它們都在往更高級、更好逛的方向努力，就跟大型商業綜合體對於區域的激活作用一樣，這些進階版的社區型商業綜合體，也會成為一個個區域的小中心，帶動區域的整體發展。