“都說‘老破小’很難賣，我們這種市中心三室兩廳兩衛的‘老舊大’更賣不掉！”一大早，房東劉先生就坐在武林廣場附近一家鏈家房產門店，拉著中介殷殷叮囑，“文案我想好了，九宮格照片也配齊了，到時你朋友圈幫我多發兩次，讓你同事也給我轉發，我很誠心要賣的。”
“這幾個月都睡不好，為了賣房子，原先的租客不給他續租了，房租也沒了。結果幾個月下來連看房的人都很少。”柳先生叫苦，自己的房子位於武林商圈，總價一降再降了，怎麼還是無人問津？
“老舊大”的尷尬
1個月內“0帶看”，3年降價200多萬
“這不是個別現象。”西湖區文二路附近一家中介門店曹店長打開後臺給我們看，西溪河東小區有多套3室或以上面積較大的住宅，近15天的帶看量都是“0”。“後臺系統只展示15天，實際上這些房子至少1-2個月內都是‘0帶看’。”小區對應的學區還是杭州頂級公辦小學學軍小學，但也無法燃起購房者的熱情。
老小區翠苑，105-172方的大戶型集中在翠苑三區和五區，帶看量一樣每月都是“0”或“1”。僅一套在近15天內帶看4次，因為在同類房源裡單價排前三低，樓層高、視野好、帶電梯。但哪怕擁有這麼多優點，“相親”也未能成功，依舊待字閨中。
“有套勝利新村2樓的房源，面積約80方，在那一片小區裡也算‘老舊大’了。”黃龍商圈一位資深中介說，這套房源掛牌3年多了，2019年掛的價格是680萬，“錯過了最佳賣房時間，到現在價格已經下調到450萬，降了200多萬，還是沒有意向客戶。”
“莫干山路上的梅苑閣小區，總共5幢房子，我印象中，2021年賣掉過一套，之後到現在沒成交過。”主營市中心老小區買賣的中介小呂說。
“老舊大”不但讓房東心痛，連中介都“哀嚎”。“現在看這類房源的客戶太少了，我們也不敢過於推薦，拿得出這個總價，搖新房‘不香’嗎？”
買家想著打7-8折
房東想著不能“虧本割肉”
綜合中介們的說法，當下房東心態和購房者心態差距很大，雙方觀望、僵持很久了。不光指“老舊大”，也適用於整個二手房市場。
房東們的心態是，期待杭州亞運會後杭州樓市會好起來。因為錯過了之前的價格高點，心理上接受不了現在購房者的還價，覺得這樣賣就是“虧本割肉”，心有不甘。
而購房者們目前的預期，差不多要在房東掛牌價的基礎上再打個7折或8折，否則很難下定決心，生怕自己買虧了。
這邊，房東不認為杭州二手房市場的掛牌量會嚴重影響房價，也等待政府出臺政策紅利；另一邊，伴隨學區的淡化，老小區購買群體在不斷減少，購買意願在不斷減弱。
“其實‘老舊大’和‘老破小’，都面臨著房齡老、戶型過時、沒有物業（或者物業比較弱）、小區停車難、租戶多、學區優勢日漸下降……因此房子本身價值迴歸是在所難免的。”一位就職於杭州知名房企的地產營銷人士分析。
但“老舊大”面臨的挑戰更大：“老破小”因為總價低，受到一些剛需家庭或老年人群體喜歡；而“老舊大”面對的是改善人群。“限價之下，越來越多的人會首選搖號新房，或品質更好的次新房。對於老房子要麼不考慮，要麼非常苛刻地挑揀性價比。”
他認為，房東往往會陷入一個誤區：覺得當下二手房市場不好，導致“老舊大”賣不好。“實際上，‘老舊大’就算在二手房市場火熱的情況下，也不是高溢價房源的主力；在市場低迷時期，卻是首當其衝的‘特價品’‘滯銷品’。”
我們採訪了主城區近10位中介，他們普遍認為，未來，這個群體可能願意為“老舊大”買單：工作在老城區，家裡有老人，有多個小孩，需要置換大一點的房子，同時又不想更換生活圈子。
他們在各方面想要便利的基礎上，若碰到理想的價位，會考慮老城區的“老舊大”房源，“其他恐怕很少會有客戶考慮了。”
選擇“老舊大”
最好兼顧這些要素
如果你想“撿漏”老舊大，我們收集了十多位業內人士的選房建議，希望幫你更好地判斷：
1.選擇物業相對好的小區，可以把老小區的硬件維護得更好，吸引更多自住的人。同時在社區服務方面也可以有更好的支持。
2.選擇要麼有景觀要麼有空間的“老舊大”。比如露臺、花園，可以有更好的居住感受。
3.電梯很重要。隨著業主的年齡增長，或者家中有老人，對電梯會越來越看重。如果沒有電梯，哪怕老小區頂躍也沒有競爭力。
4.儘量買純粹的大戶型小區。一般購買大戶型的業主消費力都不錯，對物業、小區維護等各方面的要求也比較高，即便小區上了“年紀”，依舊不會放鬆“保養”。
橙柿互動·都市快報記者 陸丹