“西溪溼地附近的高端中式排屋起拍價一兩百萬？這麼便宜啊？”想在法拍房領域撿漏的橙友劉先生最近發現了一套“寶藏房源”，位於杭州市西湖區的華元和莊。阿里資產的拍賣頁面顯示，起拍價158.84萬元。
但他很快就被“拉回現實”：這套房源很特殊，雖是中式排屋，但一套房子有6本證。此次拍賣的，是其中4本證，每本證分別對應排屋二樓、三樓的4處房產。
怎麼回事？
記者查詢發現，這套聯排，建築面積367.22方，分為地上三層、地下一層，於2010年建成。此次涉及拍賣的2樓，為4室3衛2陽臺；3樓，為3室2衛1陽臺。
華元和莊入戶門
內部實景照
房子內部為中式精裝修，傢俱齊全。房源於7月9日上午10點正式開拍，競價週期1天。
為什麼會出現“一房多本證”的情況？
東方福邸
所謂的“一房多證”，其實可以理解成“拼接戶”，也就是“一套房子”擁有“多本證”。
2006年，國家出臺了“70/90”政策，要求一個樓盤中，70%以上的面積要用來做90方以下的小戶型。
但對於開發商而言，如果整體樓盤銷售定位需要比較高比例的大戶型，那就不得不想辦法了。
於是，開發商在設計之初，就會把幾套小戶型拼接成一套大戶型。在銷售時，有的大戶型會有兩本房產證，三本證、四本證，一些排屋別墅甚至會有好幾本房產證。
從2007年開始，杭州有至少20多個樓盤都設計了這樣的“拼接”戶型。比如新綠園、白馬公寓、白鷺郡南、公元沐橋、西溪誠園、遠洋公館、東方福邸、慧園、碧璽等。其中絕大多數為2本證。
要注意的是，這種“一房多證”，即便在使用時為一整套，也是不允許合併為一本證的。
周曉光兒子的富越香墅
杭州“最貴法拍房”杭松居
杭州法拍史上的“一房多證”房子們
在杭州的法拍史上，類似“一房多證”已有先例。比如：
2021年，位於城西的富越香墅的一套排屋被法拍，這套房子“來頭不小”，吸睛也是不少。不但“一房五證”，其前房東還是曾經的浙江女首富、新光控股集團董事長周曉光的兒子。
香墅實景
“這套排屋總建築面積326.12平方米，5本產證對應的房產分別是101室、201室、202室、301室、302室。但因部分房間無牆體分割，一體使用，因此作為一個整體進行拍賣。”從事房產法拍諮詢服務多年的業內人士毛章麗告訴我們，也就是說，競買人需要有五張“房票”才有資格買它。
因為特殊，這套房子的法拍命運也不是很順。一拍時因無人報名流拍；二拍起拍價下調為1057.6萬元，吸引了6人報名，最終經過多輪延時競價，以1456.6萬元成交，在評估價的基礎上打了8.3折，摺合單價約4.47萬元/平方米。
另外一套，是杭州“最貴法拍房”——起拍價超過一個“小目標”的桃花源西錦園“杭松居”。這套房源為一房兩證，在今年4月24日，以法拍成交價1.33093億成功易主，比起拍價1.197億元高出1339.3萬元。
聯排裡打通的4處房產各自獨立拍賣
“身經百戰”的法拍人士們都第一次見
值得一提的是，此次即將拍賣的這套華元和莊聯排，跟之前“一房五證”的富越香墅排屋、“一房兩證”的桃花源“杭松居”相比，依舊有所不同。
“香墅和杭松居是合併拍賣的，風險會小一些。也就是說，一個標的物裡包含了所有房產證。而華元和莊這次的拍賣房產，是一個標的物一套，四本證分開拍賣的。”毛章麗提醒，這四本證對應的房產分別位於這套聯排的201室、202室、301室、302室，目前都是打通使用的。
這就會面臨一個尷尬的問題：如果有競買者拍中了其中任何一套或者一套以上，另外的房源依舊有可能被其他人拍走。
更不可思議的是，這套華元和莊聯排6本證的權屬，一樓的101室、102室兩本證的權利人，跟二樓、三樓4本證的權利人，分屬不同的兩戶。
但這次拿出來拍賣的是二樓、三樓四本證（有查封有抵押）；一樓的權利人為案外人員，對應的房產無查封、無抵押，不參與司法拍賣。
這波奇葩操作，連業內人士和“身經百戰”的拍賣公司工作人員都大呼看不懂。
拍賣公司透露，從現場勘查來看，整套聯排是一體化打通使用的，要上二樓、三樓，必經一樓，目前一樓實際上無人居住。但他們推測，兩戶人家之間應該是親朋關係。“一般一房多證的拍賣房源，因為會涉及多張房票，一般競買者會找來關係很鐵的親朋，房票加起來，聯合競拍，一起持有。”
目前，諮詢這套華元和莊聯排法拍房的人很多，但大家在瞭解了詳情後都大呼太複雜。
那麼，這套房子會由誰來接手呢？我們將繼續關注。